Terzo pilastro – Edilizia integrata

Il terzo pilastro, di cui agli artt. 9, 10 e 11 del decreto-legge in esame, disciplina programmi infrastrutturali di edilizia integrata, facendo perno sull’iniziativa privata. In sostanza, tali programmi sono concepiti come progetti unitari che combinano, nello stesso ambito territoriale, edilizia convenzionata, a prezzi e canoni calmierati, e edilizia residenziale libera, a prezzi di mercato.

Le due componenti devono essere integrate tra loro in modo da garantire la sostenibilità economica complessiva dell'investimento, contenimento del consumo di suolo, elevata sostenibilità ambientale, efficienza energetica e tecnologica e rispondenza al reale fabbisogno abitativo del territorio interessato.

Condizioni di accesso all’edilizia convenzionata

L’iniziativa di edilizia convenzionata, nella specie, è volta ad assicurare la locazione o compravendita di alloggi a prezzi calmierati alle seguenti categorie:

• soggetti che, pur non potendo accedere a programmi di edilizia residenziale pubblica in considerazione della condizione economica e patrimoniale, non abbiano una condizione sociale ed economica che consenta un accesso sostenibile al libero mercato abitativo (cosiddetta “fascia grigia”);
• studenti universitari fuori sede, fatta salva la disciplina di cui all’ 1 della L. n. 338/2000 volta all’acquisizione della disponibilità di nuovi alloggi per studenti, ai fini del perseguimento delle finalità indicate dal PNRR;
• lavoratori del settore privato che abbiano necessità di trasferirsi in un’altra località rispetto a quella di abitazione principale, i cui oneri siano a carico del datore di lavoro, ivi inclusi i lavoratori stagionali.

I soggetti appartenenti alle categorie sopra specificate devono essere in possesso della cittadinanza italiana o di altro Stato dell’Unione Europea, ovvero di permesso di soggiorno che consenta l’attività lavorativa e devono inoltre avere i seguenti requisiti:

• condizione economica e patrimoniale attestata dal relativo ISEE superiore ai limiti vigenti per l’accesso a programmi di edilizia residenziale pubblica o sovvenzionata;
• gli oneri annuali connessi all'acquisto o la locazione in base ai correnti valori di mercato, risultano eccedenti il 30% del reddito medio disponibile personale o del nucleo familiare convivente;
• il reddito medio disponibile personale o del nucleo familiare convivente su base annua non superiore a cinque volte l’importo degli oneri su base annua di cui al precedente punto.

L’accertamento della mancanza di tali requisiti al momento della stipula del contratto di compravendita o locazione determina la nullità del contratto stesso. 

Se invece, nel caso della sola locazione, i suddetti requisiti vengono meno dopo la firma per due anni consecutivi, e fino allo scadere del vincolo di destinazione ad uso residenziale convenzionata (v. infra), è consentito alle parti scegliere tra due opzioni: risoluzione del contratto o conversione del canone ai valori correnti di mercato. Tale facoltà può essere esercitata entro 6 mesi dalla comunicazione da parte del conduttore della variazione di tali requisiti o a seguito di comunicazione pervenuta dall’amministrazione comunale, anche in esito allo scambio informativo con l'amministrazione finanziaria. In mancanza, il contratto è risolto di diritto ai sensi dell’art. 1456 c.c.

Programmi infrastrutturali di edilizia integrata e ruolo dei Comuni

Il legislatore detta precise e stringenti condizioni per la realizzazione dei programmi di edilizia integrata. Innanzitutto, si dispone che l’investimento occorrente per la realizzazione del programma sia destinato agli interventi di edilizia convenzionata in misura non inferiore al 70% dell’importo dell’investimento complessivo per il medesimo contesto territoriale. La restante quota è invece destinata agli interventi di edilizia residenziale libera, con possibilità di locazione e vendita a condizioni di mercato.

Il prezzo e il canone calmierati devono essere determinati con apposito atto convenzionale con il Comune interessato, anche in maniera differenziata per le diverse categorie di destinazione degli alloggi e delle diverse zone territoriali interessate. In ogni caso, si deve garantire una riduzione del prezzo e del canone di almeno il 33%rispetto ai valori correnti di mercato nella stessa zona. A tal fine, si fa riferimento ai valori desunti dall'applicazione dei parametri correnti resi disponibili dall'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia delle entrate per la stessa zona territoriale omogenea.

In due casi specificamente disciplinati, ossia:

• se non c’è corrispondenza rispetto ai valori effettivi di mercato per ciascuna zona territoriale omogenea, come desumibili dagli atti pubblici e contratti registrati negli ultimi sei mesi;
• se mancano o sono insufficienti i dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia delle entrate con riguardo alla specifica destinazione funzionale o tipologia di contratto oggetto della convenzione con il Comune;

i valori di riferimento sono determinati in sede di convenzione con il Comune interessato, applicando la riduzione non inferiore al 33% sui valori effettivi di mercato così oggettivamente documentati.

Fino allo scadere del vincolo di destinazione ad uso residenziale convenzionata, le unità residenziali vendute a prezzo calmierato possono essere ulteriormente rivendute ad un prezzo di vendita non superiore a quello determinato negli atti convenzionali stipulati con il Comune, oltre rivalutazione annuale secondo l 'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. Per lo stesso periodo, non è invece consentita la cessione del contratto (compravendita o locazione), la locazione a terzi o altro atto dispositivo volto a costituire o trasferire a terzi diritti in contrasto con la destinazione esclusiva dell'unità residenziale alle finalità di edilizia convenzionata.

L’atto convenzionale con il Comune interessato deve altresì definire, anche prevedendone l'espresso recepimento nei contratti di locazione, gli aspetti che riguardano le modalità e i termini attraverso i quali il conduttore deve comunicare al locatore e all’amministrazione comunale le eventuali variazioni dei requisiti economici e patrimoniali, con la previsione espressa della risoluzione di diritto del contratto ai sensi dell’art. 1456 c.c. in caso di inadempimento. Oltre alla risoluzione di diritto del contratto, le eventuali omissioni ovvero di mancata conversione del canone di locazione ai valori correnti di mercato determinano l’obbligo per il conduttore di versare, in favore del Comune interessato, la differenza tra l'importo del canone ai valori correnti di mercato e il canone calmierato applicato per tutto il periodo oggetto di contestazione, oltre le spese di accertamento e gli interessi al tasso legale.

L'atto convenzionale definisce, altresì, sulla base di linee guida approvate dall’associazione Nazionale dei Comuni Italiani, quattro ambiti di disciplina uniforme per:

• documentare il possesso dei requisiti economico-finanziari per l’accesso alle unità immobiliari a importi calmierati;
• consentire ai Comuni la verifica, attraverso attività di monitoraggio e controllo, che le unità realizzate siano destinate esclusivamente ai soggetti aventi diritto, nel rispetto della normativa sulla privacy. Tali attività non devono comportare nuovi o maggiori oneri per l’ente territoriale. È inoltre rimessa all’Agenzia delle Entrate la definizione delle modalità tecniche per la trasmissione all’amministrazione finanziaria dei contratti registrati, la quale provvede altresì ai controlli di competenza tramite liste selettive, comunicando gli esiti ai Comuni;
• soddisfare le esigenze abitative dei lavoratori stagionali, anche destinando a più finalità le unità abitative di edilizia convenzionata purché ciascun utilizzo abbia durata inferiore a 12 mesi continuativi nell'arco dell'anno;
• assicurare che gli insediamenti di edilizia convenzionata siano adeguatamente serviti, con attenzione in particolare alla presenza di esercizi commerciali di vicinato, nel rispetto delle specificità territoriali e previo confronto con le associazioni di categoria più rappresentative.

Sono invece applicabili all’intero complesso di programmi di edilizia integrata le seguenti condizioni:

• attuazione prioritaria degli interventi edilizi in parola attraverso programmi di rigenerazione urbana, riuso di aree già urbanizzate o degradate, riqualificazione del patrimonio edilizio esistente ovvero, per le esigenze specifiche di lavoratori stagionali in agricoltura e nel turismo, ivi inclusi gli esercizi di somministrazione di alimenti e bevande e il settore termale, ristrutturazione di immobili esistenti in zone agricole. Per tali programmi possono essere previsti incrementi della superficie utile purché si tratti di aree urbanizzate ovvero urbanizzabili ai sensi della strumentazione urbanistica vigente;
• il soggetto attuatore è tenuto a trascrivere, presso i registri immobiliari, apposito atto d’obbligo a mantenere la destinazione d'uso residenziale convenzionata a canone o a prezzo calmierato per un periodo non inferiore a 30 anni dalla data di fine lavori. Sempre per una durata non inferiore a 30 anni, il soggetto attuatore deve impegnarsi a garantire per gli interventi di edilizia convenzionata un prezzo di vendita e un canone di locazione di importo non superiore a quello fissato negli atti convenzionali con i Comuni interessati, oltre rivalutazione annuale secondo l'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. La trascrizione deve avvenire entro 30 giorni dal completamento dell’intervento.

Grandi programmi di investimento - Commissario straordinario

Il legislatore ha inoltre previsto una speciale disciplina per gli interventi di edilizia integrata in parola, ove se ne preveda l’attuazione mediante specifici grandi programmi di investimento. In particolare, se il progetto include anche capitali stranieri per almeno 1 miliardo di euro, può essere dichiarato il preminente interesse strategico nazionale, secondo quanto disposto all’art. 13 del decreto-legge n. 104 del 10 agosto 2023.

In questo caso, con decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri, previa delibera del Consiglio dei Ministri e d'intesa con il Presidente della Regione coinvolta, si provveda a dichiarare il preminente interesse strategico nazionale e alla nomina di un Commissario straordinario, ai sensi del citato art. 13, comma 3, del decreto-legge n. 104 del 10 agosto 2023.

Il Commissario ha poteri ampi e concreti: coordina tutte le attività amministrative e assicura l’azione amministrativa più efficace per la realizzazione del progetto, monitora costantemente lo stato di avanzamento delle singole fasi e vigila sul rispetto del programma di investimento. In caso di gravi inadempienze, il suo incarico può essere revocato con la medesima procedura.

Per i soli interventi di edilizia convenzionata compresi nel programma di investimento riconosciuto di rilevante interesse strategico nazionale, al Commissario straordinario sono attribuiti ulteriori compiti: attestare l’attuabilità degli interventi nei termini del cronoprogramma, verificare che i lavori procedano secondo il cronoprogramma approvato e intervenire, se necessario per rispettare i tempi, anche in deroga agli strumenti urbanistici locali. Per i progetti di 100 o più unità abitative, il Commissario valuta anche l'impatto del nuovo insediamento sul quartiere o sulla zona, considerando mobilità, scuole, asili, servizi sanitari, sottoservizi. Se il Commissario accerta il mancato rispetto del cronoprogramma per fatto imputabile al soggetto attuatore, cessa di applicarsi la disciplina speciale di cui in commento.

Per svolgere il suo lavoro, il Commissario può contare su:

• una struttura di supporto posta alle sue dirette dipendenze, costituita con il medesimo DPCM di nomina, fino a 10 persone messe a disposizione dalle pubbliche amministrazioni e con oneri a carico di queste ultime;
• fino a 5 esperti esterni.

Può inoltre avvalersi delle strutture degli enti locali e regionali interessati, attraverso apposite intese con l'ANCI e la Conferenza delle Regioni.

Semplificazioni procedurali

Nell’ambito di tali grandi programmi di investimento riconosciuti di interesse strategico nazionale, è altresì previsto un assetto di regole procedurali semplificate limitatamente alla realizzazione degli alloggi di edilizia convenzionata, mentre per quelli di edilizia libera continuerà ad applicarsi la disciplina ordinaria.

Segnatamente:

• quando la conclusione positiva del procedimento è subordinata all'acquisizione di più pareri (Comuni, Regioni, gestori di servizi pubblici, ecc.), si applica la disciplina della conferenza dei servizi semplificata di cui all’ 14 bis della legge n. 241/1990 con il conferimento al Commissario straordinario del potere di ricorrere al Presidente del Consiglio dei Ministri in caso di dissenso proveniente da un'amministrazione che, secondo la legislazione vigente, sia idoneo a precludere, in tutto o in parte, la realizzazione di un intervento;
• estensione della disciplina semplificata per la costruzione di studentati e residenze universitarie di cui all' 1 quater della legge n. 338/2000 (esclusi i commi 3, 6 e 8) anche ad altri tipi di interventi edilizi residenziali;
• esclusione dal calcolo della superficie totale dell'intervento delle aree destinate all'edilizia residenziale convenzionata;
• avvio o prosecuzione dell’intervento di edilizia convenzionata in parallelo ad operazioni di bonifica ambientale del territorio, ove necessario. I costi della bonifica, in accordo tra il Comune e il soggetto attuatore, possono essere sottratti dagli oneri di urbanizzazione. In tal caso, la presentazione del titolo edilizio deve essere accompagnata da specifica relazione tecnica avente ad oggetto la risoluzione delle eventuali interferenze e il coordinamento delle attività edilizie con quelle di bonifica;
• riduzione della metà degli onorari notarili relativi a tutti gli atti stipulati in relazione agli interventi di edilizia convenzionata.

Valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico e ulteriori disposizioni

Il legislatore rimette infine ad un decreto del Presidente del Consiglio dei ministri, su proposta del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze l’adozione delle disposizioni occorrenti per la realizzazione degli interventi di edilizia residenziale pubblica di cui al Capo II e per l’attuazione del decreto in esame nel rispetto dei criteri di elevata sostenibilità ambientale, di contenimento del consumo di suolo, di miglioramento e adeguamento sismico del patrimonio edilizio esistente, di riqualificazione di aree urbane degradate, nonché di efficienza energetica e tecnologica, tenendo conto dell’effettivo bisogno abitativo presente nelle diverse realtà territoriali. 

In quest’ottica, il legislatore prevede la facoltà per l’INPS - nelle more della conclusione del processo di dismissione del patrimonio immobiliare non strumentale - di stipulare, per i propri immobili non utilizzati per esigenze istituzionali, contratti di locazione sia a uso abitativo che commerciale, nell’ambito di specifici progetti di valorizzazione o finalizzati a dare concreta risposta all’emergenza abitativa.

Parimenti, i Comuni e le Regioni potranno conferire o apportare i propri immobili non utilizzati per esigenze istituzionali, allo scopo di sostenere i programmi di edilizia residenziale. Le operazioni di conferimento o apporto dovranno avvenire seguendo le procedure già stabilite dalla normativa vigente in materia di valorizzazione del patrimonio pubblico.

Possono, infine, essere coinvolti gli enti gestori di forme di previdenza e assistenza obbligatorie di diritto privato, alle quali si consente di investire nei programmi di edilizia integrata anche attraverso il conferimento di immobili. Sono demandate ad apposito decreto attuativo le disposizioni per la promozione degli investimenti e la semplificazione del quadro regolatorio.