Un numero sempre più alto di famiglie e giovani incontra gravi difficoltà ad accedere ad alloggi a prezzi accessibili, soprattutto nelle aree urbane.
Il fenomeno non costituisce più un disagio circoscritto alle fasce più vulnerabili della popolazione, ma ha progressivamente coinvolto la classe media, configurandosi come una vera e propria emergenza sociale di portata europea.
La crisi abitativa nel contesto europeo
I dati elaborati da Eurostat[1] descrivono con chiarezza la portata del problema: tra il 2013 e il 2024 i prezzi delle abitazioni sono aumentati in termini nominali di oltre il 60% in tutta l’Unione europea, mentre i canoni di locazione medi sono aumentati di circa il 20% rispetto al 2013.
Sul versante dell’offerta, le licenze edilizie residenziali sono diminuite del 22% rispetto al 2021 e il parco immobiliare esistente non è valorizzato appieno, dato che circa il 20% delle abitazioni non è attualmente locato. Si stima che, per soddisfare la domanda attuale di alloggi, sarebbe necessario, a livello europeo, un incremento di 650.000 abitazioni l’anno rispetto agli 1,6 milioni di unità attualmente costruite – obiettivo che la Commissione europea ha formalmente assunto nel proprio Piano per l’edilizia abitativa accessibile (comunicazione COM (2025) 1025/2)[2].
Il problema abitativo presenta, infine, una dimensione drammatica sul piano umanitario: oltre un milione di persone nell’UE[3] si trovano in condizione di senza fissa dimora, nonostante gli sforzi profusi dagli Stati membri nel corso degli ultimi anni.
Il tasso di onerosità eccessiva dei costi abitativi, calcolato tramite apposito indicatore Eurostat, misura la percentuale di popolazione che spende per l’abitazione il 40% o più del proprio reddito disponibile netto[4]e rivela che le famiglie locatarie a prezzi di mercato costituiscono la categoria proporzionalmente più colpita dal rincaro. Le stime Eurostat mostrano, inoltre, che l’incidenza del canone di locazione sul reddito disponibile delle famiglie rimane un fattore di pressione strutturale per le fasce a reddito più basso.
Il contesto sociale e demografico collegato al disagio abitativo in Italia
A livello nazionale, i dati pubblicati dall’ISTAT evidenziano come le trasformazioni demografiche e socioeconomiche in atto nel nostro Paese stiano amplificando il disagio abitativo, con effetti particolarmente marcati per le fasce di popolazione a più basso reddito.
Secondo le rilevazioni ISTAT relative al periodo 2021-2023[5], il 73,9% delle famiglievive in abitazioni di proprietà, il 19,6% in affitto e il 6,5% ad altro titolo. La quota delle famiglie in affitto è più elevata nel Nord-ovest (21,6%), mentre la proprietà dell’abitazione è più diffusa nelle Isole e nel Nord-est (74,9%).
Lo stock edilizio nazionale è stimato al 2022, secondo le elaborazioni del Centro di ricerche CRESME su dati ISTAT[6], in 12.539.173 edifici residenziali, per un totale di 32,3 milioni di abitazioni, di cui il 78,4% (25,3 milioni) è occupato da famiglie residenti. Più di sette milioni di abitazioninon vengono utilizzate a scopo di residenza principale.
Le situazioni di affollamento abitativo più intenso[7] si registrano nelle città, mentre nelle aree rurali le condizioni risultano più favorevoli. In particolare, nelle città la percentuale di abitazioni in condizione di superficie abitativa critica è pari all’1,3% del totale delle abitazioni occupate, coinvolgendo 125.000 abitazioni su circa 9,5 milioni di unità e quasi 628.000 persone. Mentre, nelle aree rurali la percentuale di abitazioni in condizione di superficie abitativa critica è pari allo 0,7% del totale delle abitazioni occupate, coinvolgendo 33.000 abitazioni su circa 4,5 milioni di unità e quasi 168.000 persone.
Le abitazioni occupate in coabitazione sono circa 322.000, con una concentrazione maggiore al Centro e nel Nord-ovest.
Il quadro demografico italiano aggrava ulteriormente le criticità descritte. Secondo i dati ISTAT 2024[8], l’età media nazionale è salita da 42,3 a 46,6 anni nell’ultimo ventennio ed è stimata attestarsi a 50,8 anni entro il 2050, con un’incidenza della popolazione over 65 che raggiungerà il 34,5% nella stessa data.
Tali trasformazioni demografiche si traducono in una posticipazione dell’uscita dal nucleo familiare d’origine e in un percorso più lungo verso l’autonomia economica dei giovani, con effetti diretti sulla domanda di alloggi in locazione.
I dati ISTAT rilevano un maggiore ricorso all’affitto per le persone con meno di 35 anni (37,3%) e per le famiglie monogenitoriali con almeno un figlio minore (30,8%), categorie a più basso reddito che fronteggiano i costi più elevati del mercato libero.
Quanto ai prezzi delle abitazioni, l’ISTAT ha rilevato, nel comunicato sui prezzi delle abitazioni relativo al IV trimestre 2025[9], che, in media, nel 2025, i prezzi delle abitazioni sono aumentati del4,0%, con una crescita di quelli relativi alle abitazioni nuove dello 0,6% e del 4,7% per quelli delle abitazioni già esistenti.
La dinamica dei prezzi delle abitazioni registrata nel 2025 produce un effetto di trascinamento al 2026 pari a +1,6% (+3,3% per le abitazioni nuove e +1,3% per le abitazioni già esistenti).
Le azioni intraprese a livello europeo
Di fronte a questo scenario, l’Unione europea ha intrapreso negli ultimi anni una progressiva assunzione di responsabilità in materia abitativa.
La Commissione europea ha presentato il Piano europeo per gli alloggi a prezzi accessibili, formalizzato nella comunicazione COM (2025) 1025 del 16 dicembre 2025. Il Piano concretizza le iniziative intraprese dall’UE in materia di politiche abitative e prevede misure strutturate attorno a quattro pilastri: incremento e innovazione dell’offerta abitativa; mobilitazione di investimenti pubblici e privati; sostegno immediato nelle zone soggette a tensioni abitative attraverso una guida alle riforme; sostegno mirato ai gruppi più vulnerabili.
Sul versante degli strumenti finanziari, su proposta della Commissione europea è stato adottato il Regolamento (UE) 2025/1914, che ha modificato i principali regolamenti sui fondi strutturali includendo tra i propri obiettivi il finanziamento dell’affordable housing. In particolare, la modifica ha interessato il Regolamento (UE) 2021/1056, che istituisce il Fondo per una transizione giusta (JTF), dotato di 7,5 miliardi di euro per il periodo 2021-2027, e il Regolamento (UE) 2021/1058, relativo al Fondo europeo di sviluppo regionale (FESR) e al Fondo di coesione.
La risposta del Governo italiano alla crisi abitativa: il Piano Casa
Per fronteggiare la crisi abitativa sin qui descritta, il Governo italiano ha adottato il decreto-legge n. 66 del 7 maggio 2026, volto ad incrementare l’offerta di alloggi attraverso un programma di riqualificazione del patrimonio pubblico di edilizia residenziale pubblica (ERP) e sovvenzionata, prevedendo altresì la promozione di interventi di edilizia integrata. L’obiettivo del Piano Casa è quello di rendere disponibili, complessivamente, circa 100 milaalloggi in dieci anni, mettendo a disposizione degli interventi oltre 10 miliardi di euro di risorse pubbliche e intervenendo su tre pilastri.
Il primo pilastro si basa su un programma straordinario di interventi per il recupero e la manutenzione del patrimonio attuale di edilizia residenziale pubblica e sovvenzionata, prevedendo il recupero di circa 60 mila alloggi popolari che richiedono interventi di ristrutturazione. Per l’attuazione di tali interventi è previsto un pacchetto di semplificazioni e la nomina di un Commissario straordinario a cui è devoluto il compito di attuare il piano di recupero e manutenzione. Sarà attuato altresì un programma di riscatto di immobili ERP da parte degli assegnatari e la realizzazione di nuove case popolari per la locazione a lunga durata con facoltà di riscatto.
Il secondo pilastro è dedicato all’housing sociale, realizzato attraverso la concentrazione, in un apposito strumento finanziario gestito da INVIMIT SGR denominato Fondo housing coesione, delle risorse di derivazione europea e nazionale destinate all’emergenza abitativa nei vari livelli di governo. In tal modo si renderà possibile aggregare le risorse europee e nazionali dedicate all’housing sociale per organizzarle in programmi di intervento coordinati e misurabili.
Il terzo pilastro mira all’attivazione di investimenti privati al fine di costruire alloggi da affittare o vendere ai cittadini a prezzi calmierati. Si introducono quindi semplificazioni burocratiche e procedure rapide per gli investitori, applicabili agli alloggi di edilizia convenzionata. A fronte di tali semplificazioni, il privato dovrà in cambio garantire, su 100 alloggi realizzati, almeno 70 alloggi in edilizia convenzionata, da vendere o affittare a un prezzo scontato di almeno il 33% rispetto a quello di mercato.
Il presente Focus mira, dunque, ad esaminare nel dettaglio le misure previste dal Piano Casa, concentrandosi sull’analisi dei tre pilastri di cui si compone.
Oggetto e finalità del Piano Casa
Il decreto-legge n. 66/2026 rappresenta un intervento straordinario del Governo per affrontare la crescente difficoltà di accesso all'abitazione. La crisi abitativa, alimentata da canoni di locazione elevati, carenza di alloggi pubblici disponibili e scarso ricorso all'edilizia convenzionata, richiede risposte urgenti e coordinate su più fronti.
Il provvedimento si articola in tre grandi ambiti di intervento:
- il recupero e la manutenzione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica esistente;
- misure di sostegno per le persone in difficoltà economica che rischiano di perdere la propria abitazione;
- la realizzazione di nuovi alloggi a canone o prezzo calmierato attraverso programmi di edilizia integrata.
Tanto premesso, l’art. 1, c. 1 del decreto-legge n. 66/2026 definisce il Piano Casa quale piano di azione straordinario, che si propone di incrementare l’offerta di alloggi sostenibili, attraverso interventi che vanno dal recupero di edifici pubblici inutilizzati o improduttivi, fino a veri e propri programmi di rigenerazione urbana e sostituzione edilizia, puntando su soluzioni innovative e rispettose dell'ambiente, nel pieno rispetto del principio del contenimento del consumo di suolo.
Gli interventi sono finalizzati a fornire una risposta ai fabbisogni abitativi di studenti e lavoratori fuori sede, giovani coppie, nonché di figure in situazioni di difficoltà emergente, quale quella dei genitori separati. Infine, promuovendo modelli abitativi innovativi, il provvedimento introduce il cohousing per persone anziane interessate a modelli di coabitazione solidale e per soggetti di diverse generazioni disponibili a sperimentare la coabitazione intergenerazionale (art. 1, c. 2).
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[1] Eurostat, Housing in Europe 2025 edition, https://ec.europa.eu/eurostat/web/interactive-publications/housing-2025#evolution-of-house-prices-and-rents
[2] Comunicazione della Commissione al Parlamento Europeo, al Consiglio, al Comitato Economico e Sociale Europeo e al Comitato delle Regioni, Piano europeo per gli alloggi a prezzi accessibili, https://www.parlamento.it/notes9/web/docuorc2004.nsf/8fc228fe50daa42bc12576900058cada/e39556c0a5842a0dc1258d63005e5b8a/$FILE/1_IT_ACT_part1_v1-1.pdf
[3] Commissione europea, Comunicato stampa del 6 maggio 2026, https://ec.europa.eu/commission/presscorner/detail/it/ip_26_946
[4] Eurostat, Glossary: Housing cost overburden rate, https://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/SEPDF/cache/2138.pdf
[5] ISTAT, Abitazioni occupate, periodo 2021-2023, comunicato dell'11 febbraio 2026 https://www.istat.it/comunicato-stampa/abitazioni-occupate/
[6] CRESME, elaborazione su dati ISTAT – Stock edilizio residenziale al 2022
[7] I dati riportati si riferiscono all’indicatore di superficie abitativa critica (ISAC), calcolato da ISTAT. L’indicatore di superficie abitativa critica (ISAC) rappresenta la percentuale di abitazioni occupate in condizione di superficie abitativa critica sul totale delle abitazioni occupate. Un’abitazione è in condizione di superficie abitativa critica, quando vi risiede una famiglia con almeno quattro componenti, la quale dispone di una superficie abitativa inferiore o pari al quinto percentile inferiore della distribuzione nazionale dei metri quadri per componente (cfr. ISTAT, Abitazioni occupate, periodo 2021-2023, comunicato dell'11 febbraio 2026, p. 4 https://www.istat.it/comunicato-stampa/abitazioni-occupate/)
[8] ISTAT, Popolazioni e famiglie, Annuario statistico italiano 2024, www.istat.it/storage/ASI/2024/capitoli/C03.pdf
[9] ISTAT, Prezzi delle abitazioni (dati provvisori) - IV trimestre 2025, comunicato del 19 marzo 2026, https://www.istat.it/comunicato-stampa/prezzi-delle-abitazioni-dati-provvisori-iv-trimestre-2025/
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Primo pilastro – Edilizia residenziale pubblica e sociale SCOPRI TUTTO -
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